CEVAP 167 :
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iskan alınmadan müteahhitin arsa sahiplerine karşı sorumluluğu kural olarak sona ermez.
Arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak mütahhite yetki verirler. Uygulamada noterden yapılan bu sözleşmelerde belli bir süre konulmakta ve bu sürenin sonunda iskan alınmış şekilde dairelerin teslimi edileceği hususu sözleşme maddesi olarak düzenlenir.
Genelde mütahhitler projeye aykırılıklar veya SGK vb prim borçları yüzünden iskan belgesi alamazlar ve daha fazla beklemek istemeyen daire sahipleri de dairelerine geçip otururlar. Bazı daire sahipleri de diğer eksiklikleri de öne sürerek sözleşmede varsa kira bedeli ve cezai şart bedellerini talep ederler.
Arsa sahipleri bu taleplerini gayrımenkulün bulunduğu yerdeki hukuk mahkemelerinde dava açarak bu haklarını arayabilirler.
Konuya ilişkin Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 22.1.2007 tarih ve 2007/142 E. – 2007/347 K. sayılı bir kararında;
“Mahkemece yeniden keşif yapılarak bilirkişiye inceleme yaptırılıp, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı, yapının tasdikli plan ve projesine uygun imar edildiği ve iskân alınmasına engel hali bulunmadığı saptanırsa, iskân almak üzere yüklenici veya halefi konumundaki davacıya uygun bir süre verilmeli, tescil hususu bundan sonra değerlendirilip hüküm altına alınmalıdır. Edimlerin bütünüyle yerine getirilip getirilmediği yeterli araştırma ve incelemeyle belirlenmeden davanın yazılı olduğu şekilde kabulü doğru olmadığından, kararın bozulması gerekmiştir.”
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 4.7.2012 tarih ve 2012/459 E. – 2012/5124 K. sayılı bir kararında;
“Yapının oturma izni alınmasına uygun hale getirilmesi yüklenicilerin öncelikli edimleri kapsamında olduğundan öncelikle yapı ruhsatı, tüm projeleri ve dosya kapsamındaki 9.9.2009 tarihli delil tespiti dosyasına sunulan raporla mahkemece alınan 6.10.2011 tarihli bilirkişi kurulu raporu Pendik Belediye Başkanlığı’na gönderilerek, yapı ruhsatına ve onaylı projelerine olan aykırılıkların giderilmesinin olanaklı olup olmadığının sorulması; bu kapsamda yapının tamamen ya da kısmen kaçak yapı olması ve yapı ruhsatına aykırılıklar bulunması durumunda aykırılıkların giderilmesi ve oturma izninin alınması için yapılması zorunlu olan işlemlerin neler olduğunun bildirilmesinin istenmesi, İmar Yasası ve mevzuatına, yapı ruhsatına aykırılıkların giderilmesi olanaklı ise, yerinde uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla keşif yapılmak suretiyle alınacak rapora göre yüklenicilere yeterli süre ve yetki verilmesi, yükleniciler tarafından yüklenimlerindeki bu edimin yerine getirilmeyeceğinin bildirilmesi ya da getirilmemesi halinde istediği takdirde davacıya yetki ve süre verilmesi, yapının yasal hale ve dolayısıyla iskan alınmasına hazır hale getirilmesi durumunda sözleşme hükümleri de değerlendirilerek sözleşme dışı yapıldığı ileri sürülen bağımsız bölümle davacının bağımsız bölümündeki değer kaybına dair tazminat isteklerinin değerlendirilmesi ve varılacak sonuca göre uyuşmazlığın çözümlenmesi; aksi halde ise; yasal olmayan yapı için maddi tazminat istenemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir.”
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 17.9.2007 tarih ve 2007/3700 E. – 2007/5356 K. sayılı bir başka kararında;“Yargılama aşamasında belediye tarafından gönderilen 03.01.2003 tarihli yazıda, inşaatın iskân ruhsatının olmadığı belirtilmiştir. Nitekim mahkemece alınan iki ayrı bilirkişi raporunda da, projeye göre zemin kattaki 1 adet dükkân yerine fiilen 3 adet daire yapıldığı ve bu projeye aykırılık giderilmedikçe iskân ruhsatının alınamayacağı belirtilmiştir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; inşaat işlem dosyasının tüm belgeleriyle birlikte ilgili belediyeden getirtilmesinden, inşaatın tadilat projesiyle projeye aykırılığın giderilip giderilemeyeceğinin tespiti için bilirkişilerden ek rapor alınmasından, projeye aykırılığın giderilebileceğinin saptanması halinde, gereğinin yerine getirilmesi ve iskân ruhsatının alınması için davacı yükleniciye yetki ve uygun süre verilmesinden, davacı yüklenicinin inşaatı projesine uygun hale getirip iskan ruhsatını alması halinde yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesinden, binanın tadilat projesiyle projeye uygun hale getirilemeyeceğinin tespiti halinde ise talebin reddine karar verilmesinden ibarettir. Tüm bu yönler gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.”
Durum böyle olmakla birlikte ; 3194 sayılı İmar Kanunu’nda – (Değişik: 9/12/2009-5940/1 md.)yapılan değişiklikle Fenni mesullerce denetime ilişkin mimarlık ve mühendislik raporları hazırlanan, yapı sahibi, fenni mesuller ve ilgili idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağı ile tamamlandığı belirlenen, ancak, yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarının ve diğer sorumluluklarının gereğinin yerine getirilmemesi sebebiyle yapı kullanma izin belgesi verilmesi işlemleri tamamlanamayan yapılar için, yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine, ilgili idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir. Bu belgenin bir örneği, ilgili kurumlara ve ilgililerin kayıtlarına işlenmek ve değerlendirilmek üzere ilgili meslek odalarına ve Bakanlığa gönderilir. Görüldüğü üzere yeni yasal düzenlemeye göre müvekkilin borcu olsa dahi bu iskan belgesi alınmasına engel değildir.
Yazar Hakkında
